33歳ゾロ目の不動産投資→不動産経営から経営コンサルティング

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先日の休日に河川敷を上半身さらけ出して走ったら肩と頭皮が日焼けてしまった健吉です。

つかまらなくて良かったと思う

あまりの開放感に思わず開放してしまった

一応、大人なので下半身は着用のままだ。

まだ、そのへんの良識はある。世間の皆様にみすぼらしいものをサラス訳にはイカナイ

昔付き合っていた彼女が

『アタシ、Ｄカップだったら毎日サラスよ』


かわいい子だった・・・

今は茨城にいるらしい

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：


東上線の○坂駅

以前の受験者数は５万人

現在の受験者数は１万人

５万人の時は

『入居待ち』

ができていたらしい

駅徒歩５分（ここは駅５分だろうが１０分だろうが大差ない）

の１Ｒ　風呂、トイレ別　フルリフォーム済み　ロフト無　５．５帖

家賃　４００００〜４３０００円

３点ユニットだと

家賃　３５０００円　くらいらしい。　

坂戸　や　東松山だと　４５０００円くらいだ。

イガイに高い。正直な印象。

ほぼ同条件のマンションで４５０００円だと言っていた。

物件の見た目が重要で築古のアパートより多少高くても見た目の良いマンションは

即時満室略して

ソク満

らしい。周りの部屋の入居状況も年々悪化しており、年々家賃は少しずつ下がっているとのこと。

これは、駅前の有力不動産屋に聞いた

不動産屋の話だと不動産投資は『１割まわってりゃいい』らしい。

昔ながらの不動産屋だとそうなのだろう。平均２割の人もいるよ

と話したら「すげー」と言っていた。だから本当に

『カリスマ大家』

なんだろうね〜。ちなみにワタシはカリスマ豆腐

『カリタマ』が好きだ

ワタシは１割が関の山なので地道に上げてゆきたい。

正直に言うと東上線の高○駅の学生狙いは学生数さえある程度確保できれば（コレが一番難問だが）競合しても

１００％勝てる

水戸大家さまなら１５０％は勝てるだろう

ちなみに

１Ｒ×１６室　月/６４万　年/７６８万　このアパートの建築費は

３０００万だったとのこと。

土地持ち万歳

土地値はそれでも２０００万。

新築投資法ってアリだね。今の私は知識不足でダメ

勉強しよ〜

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埼玉県の某市○○駅←たろうサンが好きな路線

で７棟９０室を自主管理している友人がいる。

１棟のみが２ＤＫのファミリーであとは全て

１Ｒの学生相手だ。

１棟のみ１６室中　１０室入居と入居率が悪い物件があり、見せてもらった

キレイじゃん

和室１Ｒだったのを

・フェローリング
・３点ユニット風呂、トイレ別へ
・キッチン新品
・室内洗濯機設置
・ドアも新品
・上級クロス使用

とにかく、築２０年とは思えないくらいに内装がキレイ

２代目大家なのでいろいろなシガラミはあるようだ。

・客付け不動産は２箇所のみ
・各業者の単価は高いまま
・手を広げられない（広げる意思もないが）

等々。

この築２０年の木造は満室時の家賃は『６４万』

所有物件は流石に収益率が高いものばかり。こういった優秀な物件ってそらー出てこん

なにか

やっちまわねーと

学生専門のメリット

・家賃、退去後の修繕費の回収が容易
・回転が早い為にリフォームが容易（そのための仕様になっている）

デメリット

・はじめての一人暮らしが多いので予想外の事態が起こる
・繁忙期（２〜４月）を逃すと非常に決まりにくい
・学生数の盛衰に思いっきり左右される

正直、どちらが良いかはわからないが面白そう

上記の築２０年のアパートもタブンに勉強熱心の皆さんなら客付けできると思う。タブン、ワタシでも満室には出来そう。

学生なら

・ビビットなカラーコーディネート（恵比寿のＩさまのブログにありそうな）や１面だけのアクセント。
・部屋ごとに変化をつけてしまう。アジアンなテイストは結構トクイ？
・入居者プレゼントが効きそう
・↑デラべっぴん（今もあるのか？）


ちなみに、ワタシの友人は

・ゴキブリの訪問で呼ばれた
・カマキリの出現で呼ばれた
・何となく怖いからキテ（女子から。彼は生真面目念のため。ワタシは・・・自信ナシ）
・ホームセンターに行きたいから連れてって下さい

等、

ナイスな話を聞いた

正直、学生相手は大家さんと不動産屋が強力につながっている為にここに飛び込みは厳しそう（地域によると思うがこの地域は）これは、友人に不動産屋さんを紹介してもらって感じたことだ。

でも興味アリ

表面９．７％のソシアルビルを紹介されたが運営できる自信とメリットがないので丁重にお断りした。

そこで調査した情報の続きは明日にでも・・・？

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マズ、読者の皆さんに教えて欲しい事が１つ。

�@、３点ユニットのお風呂を風呂、トイレ別にするのっていくら位かかるのが多いのでしょう

�A、戸建てのお風呂、キッチン、トイレ（和洋）の水回りをリニューアルするといくら位でしょう？

お風呂はバランス釜でタイル⇒ユニットへ

各地域や取引の業者さんによると思うのでいろんなパターンが知りたいのです

コメントで差し支えある場合はメールで教えてください

お願いします

kenxxxn33アットマークyahoo.co.jp

までお願いします



さて、インド関連ネタで。

インドの方とのハーフってキレイな人が多いよね

クォーターつくりたい。いや、ハーフでもいい。そして、いろんな知識を仕込み、各国へ派遣する。そして最新の情報を仕入れて大きく取引をする。

そして、世界各国に一族をつくる

はっ！

戻そう。

最近、たまにＴＶでも取り上げられる事も多くなってきた

『アーユルヴェーダ』

について少し。

ちなみに、不動産には一切関係ないのであしからず

中国の漢方、東洋医学と同じく、インドの古代医学だ。

一度、消失しているが、各地に散らばっていた知識を編纂しなおして復活したものらしい。

『ヴェーダ』←何となくスターウォーズ的な名前だが、れっきとした学問である。

占星術的なものもある。かなりアタルらしい

かなり有名な人（ちょっと書けない。差し支えありそうなので）で都心の一等地に病院を開業している人も怖いくらい当たってたと言っていた。

ジョーテッシュ（不確か）と言ったと思う

東洋医学では「陰と陽」で人間の身体を考える。単純に言えば、

陰〜冷やす、ゆるむ

陽〜暖める、しめる

的ナ意味があったと思うが、

ヴェーダでは人間の身体を

火の質（ピッタ）

風の質（ヴァータ）

水の質（カパ）

の３つで構成していると考え、この３つの働きを

ドーシャ

という。

ピッタの質が強い人は

・短気っぽい。・目が疲れやすい　・中肉中背　・ほくろが多い

などの性格から身体的特徴などがかなり具体的に指摘されている。

例えば、気に入った料理があれば毎回同じものばかり飽きるまで頼む人などはピッタ。

ヴァータの人は

・気が変わりやすい　・細身　

同じ料理よりは、少しずついろんな種類を食べたり、頼んだり、

ラジバンダリ！

カパの人は

・やさしい　・行動に移すのがおそい（にぶい）　・動き出したらとまりにくい　・ポッチャリ系

など、実際の火・風・水の働きとおんなし。

当然、相関関係があって、ピッタとカパは相性はよくない。

ピッタの人はヴァータの人とたまに会わないと調子をくずしやすい気持ち的にも。ただし、会い過ぎても火の質が煽られ過ぎて調子をくずしてしまう。

ただ、ワタシも詳しくは知らないので間違っていても許して欲しい。

医学としては、漢方に近い。基本的に「薬草」だ。あとは、オイルを使った治療などで、漢方とは違った体系化されていて非常に奥深い。

食生活の改善を超重要視している。

ツヅキはまた今度。

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みなさんのブログで最近は今後の包茎制方向性についてのお話が多い。多い？

トレンドに乗ってワタシもちょっとハミチンぽろり

ちょっと、その前に。

ブログに何度か書いているが、インドレストランのコンサル。というとカッコイイので言っているが実際は

『オテツダイ』

している。今のところ

毎月３０万の赤字黒字化に成功した。正直、外国人相手だと

非常に大変

インドレストランを開業した日本人は『必ず』やせる

あるおばあちゃん（おばあちゃんで開業というのもすごい）は7ｋｇ。

３６歳の女性は10ｋｇ。

文化、習慣の違いは本当にしんどい。

日本人経営者ならもっと簡単であった。

最近は２件のインドレストランからオファーが来ているが、ちょっと本格的にはこなせそうにないので、

「アドバイス」

程度で相談にのっている



飲食店の経営を軸にしたいと思っている

そのなかでも様々な可能性を捨てずに一つ一つ丹念に拾って精査したい

インドレストランでもよいが今は勃興期（コウを抜いてはイケナイ）なので、システマチックに出来れば先行者利益とれるかもしれない。

ただし、芸がないので一歩進めたとこで考えている。

詳細はナイショ

というか、大した内容ではないので

すこしヒントでピント

不動産は土地というものを様々な形で『活用』している。

飲食も○○を様々な形で『活用』している。

といったところ？

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暑い。暑いというより熱い

車で移動が多いためにへばる。これでは立つものも立たない

みんないろいろ考えてるな〜

正直な感想

ボクはたまに海外逃亡したくなる。で、たまにする

最近また疼く

異文化交流したい

ちなみにボクは毎回税関で個別指導される。

今のところ入国の際は１００％の確率だ。

何が悪いのか未だに不明だ。各国はもう少し健吉に優しくしてもらいたい。ボクもやさしくするから現地人に。


南国で沈む夕焼けとともにギターを奏で（弾けないので誰かが）歌いながらＢＢＱしたいな〜

今後の展望のはずだったが、ちょっと疲れたのでまた今度

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戸建てをいくらで買うか？

基本的な私の考えでは

１、路線価で購入できれば　１５％以上まわれば良い。（実際にはボーダーを２０％においているが、資産価値との兼ね合いや出口の取りやすさで１５％もあり）

２、土地値が低い場所であれば　２０％以上が基本。５年回収だ。その後は最悪、二束三文でも泣ける。費用対効果が見合うかは別にして、ダメージは小さい。

タブンに、戸建て戦略は売却⇒更地販売/新築販売or賃貸などを試算して、割に合えばあとは利益率の問題だろう。

今後、アーバン問題等から、ＲＣ物件の情勢の好転は考えにくく、悪化を念頭に考えれば、ワタシ個人の考えでは（リスクのとり方と言ってもいい）地道な活動がワタシの場合は良い目が出そう。

なぜなら、不動産で終始するつもりはないから。

不動産投資は結論を先送りに出来る分野なので、スタンスによってはアーバン問題から派生するであろう、一部物件の投売りは不動産投資主体のスタンスで、資金力がある人はより、豊かになると思う。

様々な考え方があると思うが、慎重さを持ちつつ、綿密な試算に裏付けられていれば、今年〜来年は飛躍のチャンスだろう。優秀な人はそれを狙い、お金を貯めている。

ワタシの狭い交友範囲で、底堅いのはたろうさんと星輝さん。他にも優秀な方々は非常に多い。自分を含め、初心者の方、これからの方は、自分の性格に合ったスタンスの人に教えを請うといい。

書籍からは絶対にわかりえない貴重な知識を得られるだろう。書籍はたぶんに『売れる』を念頭においているが、リアルに実行している人は『自分が生きる為に』やっている。

決してポーズではない。

ワタシは「年収は役員並だよ〜」と言っている（コレを自慢げにしている）人々は正直疑問。否定はできないし、する気も無いが。

どこにターゲットをロックしているか？

だけのことだろう。

リンクさせてもらっているtakaさんなどは始める前に１００万くらいかけて自己投資している。

金額の問題ではなく、「姿勢」と「覚悟」の問題。

雑誌などをみて安易には手は出さない方がいい。出してもいいが、

「腹をくくる事」

これが大事な気がする。どんな仕事でも同じだと思うが・・・

今日は、知人が不動産で騙されて（乗せられて）多額の負債、債務不履行寸前の　を負ったのでコレからを考えている人の為に参考になれば・・・と。

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４年に１回のオリンピックになると

『似てる』といわれる人がいる。

北島康介に似てるって・・・おばさん連中から必ず言われる。

フクザツだ


今日は鶴ヶ島と日高の『戸建て』調査に行ってきた。


５９０万。土地値は路線価で７０５万くらい。

３ＤＫ　築３０年　営業さんに古いですよ。と言われていたが、まだまだ新しいですよねたろうさん

土地９４平米　建物５５平米

このあたりは新築で調整区域だが１００坪で２０００万くらいで買える。つまり、出口はとりにくいかな？

新築を買う人は調整区域とか市街化区域とか関係ないもんね！ワタシもＡだろうがＤだろうが全く気にしない。タッチできるか否かが問題である。

でも自宅用でいいかも？？

ロケーションはいいが、リフォームはダイブかかりそうだ。手がかかる奴ほどカワイクなるらしいので検討しよう。

お風呂

バランス釜だ。ただ、プロパンだからガス会社にお願いだ

トイレ


洗面所とトイレはフルリフォームでしょう

キッチン


和室シリーズ
タラちゃんとタマが遊びそうな光景だ。個人的には大好き


壁は全てジュラク壁だ。剥がしてクロスか、そのまま上から塗装するか？


エッジのキイタ階段だ。

かなりの鋭角階段だ。懐かしい。ワタシが９歳〜１５歳まで住んでいた借家２Ｋがそうだった。

ちなみに２Ｋ。

１階はキッチンと６帖一間。２階はワタシの部屋で４．５帖だ。そこから床から1ｍ位の高さからベランダにでる。

当時のワタシは『パイプベット』に憬れており、何とか購入してもらったのだが、夏は熱い空気が上に溜まる為に

すっげえ暑かった

クーラーはおろか、扇風機は１階の両親の部屋にしかない。今にして思えばよく寝れたものだ

ワタシはタダでさえ狭い部屋でもさらに狭い

『パイプベットの下』が大好きなｽﾍﾟｰｽだったなんとなく本当に自分だけのスペースな気がしたのだ。

部屋は両親から与えてもらったのだが、『パイプベットの下』は自分でつくり出したスペースだったからであろうか・・・よくわからない。

今考えれば恐ろしく狭い家である。当然、再建築不可であろう。目の前の私道は１ｍだったし。建坪も恐らく１０坪ほどであろうか。

今なら１００万でもいらない。活用の仕方がわからない。

年月ってすごいね。バカ面してても過ぎるし。すぐにお迎え来ちゃうね

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今、女子バレーを見ている。いつも思うのだ。

竹下とウチの嫁はニテル。と。

かなり似ている。健吉的にウリ双子だ。

でも、重大な事実がある。

木村さおりの方が好きだ

特に、木村さおりのチチが。

ポジションがちょっと下っぽいところが好きだ。

昔は大友が好きだった・・・

きっと木村はドＭな気がする。

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もちろん個人的に話題だ

本日はたろうさんにカレーを

ご馳走してもらった

ゴチデス！！

本日のお店を紹介しておこう。

みずほ台から徒歩　１０分？

ハティ　というお店だ。

店内


８／１０にオーナーチェンジして開店した。

このオーナーがワタシの上司や知人の友達がオープンした

以前も同じ名前のお店だったがそのときより

ナンが美味しくなっていた

ワタシの好みであった。

オーナーが「キーマパパドゥ」という、えびセンのインドＶｅｒに

・千切りレタス
・タンドリーチキン
・トマト

をはさんだファーストフード的なものだ。

その後、たろうさん保有のみずほ台駅徒歩５分の

超駅近物件タロパートを見せてもらった

見た目はコメントしにくい物件（笑）だが、回収後の３階建て構想は

ステキでナイスだ

ＦＩＴに後をつけられ気味だったが・・・

あっ！指値は受け付けますよ〜たろうさん、減価償却費込みで（笑）

その後、目をつけている物件


詳細は控えておくがちょっと変った条件？状況の物件だ。

たろうさんの好きな

『分割』

も可能だ

３０坪でも分割するとおっしゃっていた太郎さんの読者はみんなたろうさんの好みを知っているだろう・・・

その後、ワタシも見たことのある物件１棟とたろうさんのブログにもあった物件や目をつけていた物件。母上のおうち（スゲエキレイだった。細い竹のような竹じゃない節のある植物まで飼っていた・・・健吉宅ではサボテンが枯れた・・・）

また、ガンダムＲＸ−７８の腰に似ている物件。１Ｒ×４のアパート。

道に迷い、撤収した物件探索など、ハンドリングのレベルが上がりそうな道をドライブした

サンケン電気？でしたっけ？

株の話になって、本日のブログにＵＰしていたので見てみると良い。水戸大家さまのコメントも「トレーダー的」でステキだ。

不肖、健吉には定見がないダメ投資なので、

へ〜

しか言えない。個人的にはチャート重視派はチャート分析が生きるタイミングで売買しており、そうでない方はそうでないタイミングなのかな〜？って思うがどうなんだろう。

どうなんですか？

いきなりですが

今日のセクハラ

同い年のパートさんに子作りの手法についての問い合わせを実施。一通り妄想後に実技を依頼しておき、軽くあしらわれた・・・

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インドレストラン

『ハンス』

鶴ヶ島店

川口店

東松山店

の３店舗営業している。

オーナーは知人である。こないだ、ワクワクさまと東松山のハンスに行ったとき、

『出張店舗を作りたい』

との相談を受けた。

『出張店舗』である。

ヘル○やマッサージではない。ピンク主体の方。すまない。

一応、健吉も会社員なので、ワタシの所属する企業に打診してあげた。飛び込みでは可能性ほぼゼロだ。

参考までに。

�@、営業許可証
�A、メニュー表
�B、会社概況（登記簿謄本）

が必須書類だ。

ここで、ワタシの紹介と言う事でほぼノー審査だ。

ちなみに、そのオーナーは数社に問い合わせて全く取り付く島がなかったらしい。当然であろう。

ほぼナンパに近い

ワタシはナンパというものを人生で３回しかした事がないのでよくわからないが・・・

ワクワクさまなら熟知しているに違いない。

ご教授していただきたい

今回は、ざっとの概算で月間１６万の売上が追加で見込める。

テントを張ると言っているが、車で出動し、ナンを単体で販売するよりも、小さいナンでタンドリーチキンと野菜をまいたものをファーストフード的に販売した方が売れそうだ。

知っている人は知っているが、インドの地元料理？で「ロール」というものがある。

マジウマだ

コレを上手く展開できれば商売が成り立つ。

軽自動車８０万＋改造費１５０万（タンドール代５０万込み）

諸経費１５万＋材料費２〜３万

ただし、自分が料理法を知らないとインドから呼び寄せると大変！！

興味がある人の為にインド人を呼び寄せる費用を教えよう

あっ！コックね

�@飛行機代８〜１５万
�A仲介会社に８万
�B住居提供コスト（敷金。礼金）

計３０〜４０万くらいかかる。

ちなみに、インドレストラン経営の場合は住処の提供（家賃はこっちもち）、交通費、月給などで

月々３０万弱は１人にかかる。

１店舗２名は必要。

だから、日本人に教え込む方が圧倒的に効率よい。

今回のハンス出張Ｖｅｒを発展させればＦＣ化も可能かも

興味ある人いる？

インドファーストフードの移動販売。いけるかも


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